Mettre une maison en vente suppose aujourd’hui de savoir ce que dit son étiquette énergétique, et parfois de produire un second document en plus du diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique s’ajoute au DPE pour certaines maisons, et son périmètre s’est élargi en 2025. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a elle aussi évolué pour les logements chauffés à l’électricité. Voici de quoi y voir clair avant de signer un mandat ou de publier une annonce.
DPE et audit énergétique : deux documents qui ne se remplacent pas
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, attribue au logement une étiquette de A à G. Il s’appuie sur la consommation d’énergie et sur les émissions de gaz à effet de serre, et c’est la moins bonne des deux étiquettes qui détermine le classement final. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans, selon les précisions du ministère de la Transition écologique.
L’audit énergétique réglementaire va plus loin. Il décrit les caractéristiques thermiques du logement, estime sa performance avant et après travaux, puis propose des scénarios de rénovation chiffrés. Le point à retenir est simple : l’audit ne remplace pas le DPE. Le vendeur d’une maison concernée doit donc fournir les deux.
Quelles maisons sont concernées par l’audit énergétique à la vente ?
L’obligation vise les logements individuels et les immeubles d’habitation en monopropriété classés D, E, F ou G au DPE. Elle s’applique progressivement, selon la date de la promesse de vente ou, à défaut, celle de l’acte de vente. Le calendrier publié par le ministère de la Transition écologique est le suivant :
- les logements classés F ou G sont concernés depuis le 1er avril 2023 ;
- les logements classés E le sont depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés D le seront à partir du 1er janvier 2034.
Concrètement, un propriétaire qui vend une maison classée E en 2026 doit donc joindre un audit à son dossier, alors que ce n’était pas le cas pour une promesse signée en 2024. Les parties de bâtiment qui ne relèvent pas encore du statut de copropriété entrent aussi dans le champ, et un logement F ou G situé dans une copropriété dite horizontale peut l’être également. Dans ce cas, il faut vérifier le règlement de copropriété.
Et si votre maison est classée A, B ou C ?
Aucun audit n’est exigé pour ces classes. Le DPE reste en revanche obligatoire, comme pour tout logement mis en vente. Pour un bien bien classé, le DPE devient même un argument de présentation, puisque les acheteurs comparent désormais les étiquettes avant de visiter.
Ce que contient réellement l’audit énergétique
L’audit n’est pas un simple rapport de plus à ranger dans le dossier. Selon le ministère, il comprend un état des lieux du bien, une estimation de la performance avec la consommation et les émissions avant et après travaux, et au moins deux scénarios de travaux. Ces scénarios, menés en une ou plusieurs étapes, visent au minimum la classe B du DPE, sauf exceptions. Pour chaque étape, le document indique :
- la classe DPE atteinte et les économies d’énergie attendues ;
- la fourchette d’économies sur la facture ;
- le montant estimé des travaux ;
- les aides que le propriétaire ou l’acquéreur peut mobiliser.
Pour l’acheteur, c’est une feuille de route. Il sait quels travaux envisager, combien ils coûteraient approximativement et quelle étiquette il pourrait viser. Pour le vendeur, c’est un outil de transparence : il permet d’anticiper les questions plutôt que de les subir en négociation.
Qui réalise l’audit, et pour quelle durée de validité ?
L’audit est réalisé par un professionnel indépendant et assuré, qui doit effectuer une visite sur site et ne peut pas sous-traiter la prestation. Selon le type de bâti, il peut s’agir d’un bureau d’études qualifié, d’une entreprise certifiée RGE « offre globale », d’un architecte ou d’un diagnostiqueur certifié ayant suivi la formation requise. Le tarif n’est pas réglementé, ce qui justifie de comparer plusieurs devis avant de commander.
Sa durée de validité est de cinq ans, contre dix ans pour le DPE. Un vendeur qui a fait réaliser un audit il y a trois ans peut donc encore l’utiliser, tandis qu’un audit de plus de cinq ans devra être refait.
Quand remettre l’audit à l’acheteur ?
Le vendeur ou son mandataire doit remettre l’audit à l’acquéreur, sur papier ou en version électronique, dès la première visite du bien. Le document est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation encadre cette annexion.
Cette règle a une conséquence pratique. Si l’audit n’est pas prêt avant la première visite, le vendeur se met en défaut dès le départ et ralentit la phase de négociation. Mieux vaut donc commander les documents énergétiques avant de lancer la commercialisation, au même moment que les autres diagnostics. Notre article sur la préparation du dossier de vente détaille l’ensemble des pièces à réunir pour éviter les retards chez le notaire.
Ce que change le DPE 2026 pour les logements chauffés à l’électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, soit la valeur par défaut retenue au niveau européen. Il avait été abaissé de 2,58 à 2,3 en 2021. Tout DPE ou audit réalisé à partir du 1er janvier 2026 intègre ce nouveau coefficient.
Un exemple chiffré donné par le ministère aide à comprendre l’effet : pour un logement entièrement électrique consommant 100 kWh/m² d’énergie finale, la consommation d’énergie primaire passe de 230 à 190 kWh/m². L’étiquette énergie peut ainsi gagner une classe, et deux dans de rares cas, notamment pour de petits logements. Ce n’est toutefois pas systématique, et aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. L’étiquette liée aux émissions de gaz à effet de serre ne change pas, et le classement final reprend la moins bonne des deux.
Faut-il refaire un DPE réalisé avant 2026 ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables pour une transaction. Les propriétaires qui disposent d’un DPE au 1er janvier 2026 peuvent aussi télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir du numéro de leur DPE. Cette attestation a la même durée de validité que le DPE qu’elle remplace.
Le ministère estime qu’environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire énergétique, c’est-à-dire des classes F ou G. Pour un propriétaire dont la maison est chauffée à l’électricité, cela peut changer la donne : l’obligation d’audit, la lecture du prix par les acheteurs et la stratégie de travaux peuvent évoluer. Les précisions officielles figurent dans la page du ministère consacrée aux évolutions du calcul du DPE.
Étiquette énergétique, travaux et prix de vente : comment arbitrer
Une étiquette médiocre n’interdit pas de vendre, mais elle déplace la discussion. Les acheteurs lisent l’audit comme un devis prévisionnel et en tiennent compte dans leur offre. Le vendeur a donc deux stratégies possibles : vendre en l’état en assumant les scénarios de l’audit, ou engager des travaux ciblés avant la mise en vente.
Le choix dépend du budget, du calendrier et de l’état réel du bien. Engager des travaux n’est pas toujours rentable, et c’est l’objet de notre analyse sur les travaux à faire ou non avant de vendre. Avant toute décision, il est utile de faire estimer le bien avec son étiquette actuelle, puis de mesurer l’écart avec les scénarios proposés par l’audit.
Un accompagnement local aide à faire cet arbitrage. La page Vendre son bien présente la méthode de Christopher Dumontier, mandataire immobilier indépendant sur Mont-Saint-Aignan, Bois-Guillaume et Bihorel. Elle inclut l’organisation des diagnostics énergétiques obligatoires et la gestion des devis travaux, deux sujets directement liés à l’audit.
Les erreurs à éviter quand on vend une maison énergivore
Attendre la première offre pour commander l’audit
L’audit doit être remis dès la première visite. Le commander après une offre fait perdre du temps, et peut fragiliser la confiance de l’acquéreur. En pratique, il vaut mieux prévoir le délai de réalisation avant même la publication de l’annonce.
Confondre DPE récent et audit valable
Un DPE valide ne dispense pas de l’audit lorsque la maison est classée E, F ou G. Les deux documents ont des durées de validité différentes, dix ans pour le premier et cinq ans pour le second, et ils doivent être vérifiés séparément.
Ignorer l’effet du changement de coefficient
Un propriétaire dont le DPE date d’avant 2026 et dont la maison est chauffée à l’électricité peut avoir intérêt à consulter son attestation de nouvelle étiquette. Une classe gagnée peut modifier l’obligation d’audit applicable, ainsi que la manière de présenter le bien.
Questions fréquentes sur le DPE et l’audit avant une vente
L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?
L’obligation vise les logements individuels et les immeubles en monopropriété. Un appartement en copropriété classique n’est en principe pas concerné par l’audit à la vente. Les cas particuliers, comme la copropriété horizontale, se vérifient dans le règlement de copropriété.
Un audit remplace-t-il le DPE ?
Non. Le DPE reste obligatoire, et l’audit vient en complément pour les logements concernés.
Combien de temps un audit énergétique reste-t-il valable ?
Cinq ans, contre dix ans pour le DPE. Passé ce délai, un nouvel audit est nécessaire pour une vente.
Qui choisit le professionnel chargé de l’audit ?
Le propriétaire vendeur choisit le professionnel parmi ceux qui répondent aux critères réglementaires, et son tarif n’est pas encadré.
Faites le point sur votre bien avant de le mettre en vente
Connaître l’étiquette énergétique de votre maison, savoir si un audit est exigé et mesurer son effet sur le prix permet de lancer la vente sur de bonnes bases. L’estimation de votre bien est offerte.
